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“租购同权”将给城市生活带来什么?

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有一句中世纪的谚语这样说:“城市的空气使人自由··|--。”因为··|,一个农民离开领主的庄园··|,来到城市生活一段时间之后··|,就有了自由人的身份··|,领主再不能抓他回去··|--。而他在城市··|,可以自由地选择居住于何处··|,自由地选择为鞋匠打下手··|,或是为磨坊主做小工··|,赚取口粮··|,自食其力··|--。

 

假如这位农民穿越时空··|,来到2017年7月的中国广州··|,他会惊讶地发现这个城市里的人们··|,正在四下讨论这样一句话:“租购同权”··|--。所谓租购同权··|,实际是一种对于租房者的“确权”··|--。假如一切顺利··|,即使是外来人口··|,也可以凭借经过备案登记的租房合同··|,安排孩子在广州就近入学··|--。不再会因为没有户口或没有房子··|,导致孩子上不成学··|--。

 

这样的好消息··|,来自于广州市政府出台的《加快发展住房租赁市场工作方案》··|--。这份被称为“租房者平等宣言”的工作方案亮点颇多··|--。例如··|,对租期和租金进行规范··|,控制承租人租房成本;又如··|,增加租赁住房用地有效供应··|,允许将商业用房改造成租赁住房··|,等等··|--。然而··|,其中最让人关注的··|,莫过于“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益··|,保障租购同权”··|--。

 

众所周知··|,在大城市··|,尤其是在北上广深这样的一线城市··|,买房越来越不是一件容易的事情··|--。而房价贵的重要原因之一··|,是附着在其上的优质资源··|,比如优质的学校··|,医疗等资源··|--。这些资源往往具有独占性(即按片划分的择校体系)··|,也就是说··|,只有买房子的人··|,拥有产权的人才能够享受··|--。同时··|,由于这些资源存在着稀缺性··|,稀缺进一步导致溢价··|,与学区和医疗捆绑在一起的房价进一步上扬··|--。

 

因此··|,许多在城市生活的“异乡人”可能一辈子享受不到优质的教育和医疗资源··|--。尽管他们支付着不菲的租金··|,却从未真正被当作城里人对待··|--。据统计··|,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住··|,占城镇常住人口的21%··|--。他们在城市里辛苦工作··|,薪酬燃烧于逐年提升的房租··|,时间消磨于漫长的地铁通勤··|--。当他们有下一代时··|,下一代却往往不能在城市上学··|,从而造成了大量的“留守儿童”和分离悲剧··|--。

 

久而久之··|,逃离“北上广深”成为许多外来者的选择··|--。人们宁可回到家乡··|,选择一份收入不那么高的工作··|,换取子女平等上学、就近上学的资格··|--。他们的离场··|,对于一线城市而言意味着大量熟练工人的离去··|,“用工荒”、“用工贵”的问题随之而来··|--。更糟糕的是··|,人们将不再能够“自由”地流动··|,因为他们在大城市难以做到“居者有其权”··|--。吸引人才、厚待人才··|,或许将成为一句空话··|--。

 

更重要的是··|,对于一个国家而言··|,人才的流动··|,本身意味着跨区域的交流与共识的培养··|--。我们不愿看到未来的年轻人··|,只能生于斯、长于斯··|,劳作于斯··|,病老于斯··|--。因为这不但意味着隔离与误解··|,还意味着一种市场规律的失灵:人力资源这种本应当依供需规律··|,进行有效配置的生产要素··|,却因“即使租房也是外乡人”的制度阻隔··|,不能得到更为有效的配置··|--。这对于劳动者个体··|,对于城市··|,对于国家经济的持续发展··|,都谈不上是件好事··|--。

 

因此··|,这份《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》不只是广州一地的决策··|,而是对于2016年5月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的落实··|--。该意见的第(七)项这样要求:“完善住房租赁支持政策……非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证··|,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务··|--。”应当说··|,广州版“租购同权”··|,就是使非本地户籍承租人··|,与本地户籍居民一样··|,平等地享受基本公共服务的具体制度安排··|--。

 

如前所述··|,“租购同权”这种提法的本身当然具有重要意义··|--。但关键问题在于··|,如何公平公正地落实这种理想··|,或者说“同权”最终能被落实到什么程度··|--。要看到··|,即使是租购同权··|,市场规律的手仍在起作用··|--。只要城市教育资源仍然有限··|,重点学校仍然会优先选择“某些家庭的孩子”··|--。过去以户籍、房产作为筛选标准··|,未来难免不会出现其他筛选标准··|--。而这些标准是否公开、公平、公正··|,又将考验制度设计者的智慧··|--。

 

另一方面··|,应当看到广州市的这份旨在促进住房租赁市场发展的工作方案··|,仍然给“租购同等入学”设置了条件:一是身份要件··|,要么要求具有本市户籍··|,要么要求父母为“人才绿卡持有人”等特定人群··|,要么是符合“积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”;二是无房要件··|,要求监护人在本市无自有产权住房;三是监管要求··|,要求其租赁房屋所在地是其唯一居住地··|,且租赁合同经过备案登记··|--。

 

根据工作方案··|,满足了前述条件的租住人子女··|,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读··|--。也就是说··|,即使同时符合前述条件··|,也不意味着能够和同一个小区的业主小孩上同一所学校··|,就近入学也未必能够保证··|--。一定程度上··|,租购同权的光辉暂时还未真正照进现实··|--。

 

而且··|,前述条件的限制··|,使得相当比例的外来务工人员无法达标··|--。同时··|,市场也可能敏锐地作出反应··|,引发某些区域房租的大幅上涨··|,从而导致“租都租不起”··|--。为了鼓励人才流动、吸引外来人才的举措··|,反而可能一定时间内无法实现初衷··|,反而可能造成负面影响··|--。这样的情况··|,政策制定时··|,或许也应当有所准备··|--。在“相关落实细则”中··|,应当尽量避免··|--。

 

无论如何··|,租房确权本身即代表着“城市变得友善”··|--。住房租赁市场的有序、快速发展··|,或许能够给租房者带来更多的安全感和认同感··|,使他们不再担心随时被房东赶走··|,不再为子女上学问题感到绝望··|--。与此同时··|,由于会有更多人选择租房··|,一定程度上将影响楼市的供需关系··|,加上公租房、经适房、保障房等配套措施··|,房价或许能变得平易近人··|--。多租几年房··|,然后能够买得起房··|,从而在城市安居乐业··|,或许将成为更多人触手可及的愿望··|,而非奢望··|--。

 

(文/林海)

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